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各縣（市）、區(qū)物價局、住房保障和房產(chǎn)管理部門、物業(yè)服務(wù)企業(yè)及有關(guān)單位：
為規(guī)范住宅物業(yè)服務(wù)收費行為，維護業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，促進物業(yè)服務(wù)行業(yè)的健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國價格法》、《山東省物業(yè)管理條例》、《山東省住宅物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》（魯價綜發(fā)【2011】185號）等法律、法規(guī)及相關(guān)政策規(guī)定，結(jié)合我市實際情況，制定了《濟南市住宅物業(yè)服務(wù)收費管理實施辦法》（見附件），報經(jīng)市政府同意，現(xiàn)印發(fā)給你們，請遵照執(zhí)行。
附件：《濟南市住宅物業(yè)服務(wù)收費管理實施辦法》
二O一二年七月二十五日
濟南市住宅物業(yè)服務(wù)收費管理實施辦法
第一條為規(guī)范住宅物業(yè)服務(wù)收費行為，維護業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國價格法》、《山東省物業(yè)管理條例》、《山東省住宅物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》（魯價綜發(fā)【2011】185號）等法律、法規(guī)及相關(guān)政策規(guī)定，結(jié)合我市實際情況，制定本辦法。
第二條本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)住宅物業(yè)服務(wù)收費及監(jiān)督管理。
第三條本辦法所稱住宅物業(yè)服務(wù)收費，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照服務(wù)合同的約定，對住宅小區(qū)內(nèi)的房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序，向業(yè)主或者物業(yè)使用人所收取的費用。
第四條提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)，鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展正當?shù)膬r格競爭，禁止價格欺詐，促進物業(yè)服務(wù)收費通過市場競爭形成。
第五條住宅物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當遵循合理、公開以及收費與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。
第六條市價格主管部門會同市物業(yè)主管部門依據(jù)國家和省有關(guān)規(guī)定，制定全市住宅物業(yè)服務(wù)收費政策，負責(zé)全市住宅物業(yè)服務(wù)收費的監(jiān)督管理工作。
各縣（市）、區(qū)價格主管部門會同同級物業(yè)主管部門按照價格管理權(quán)限負責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)收費的監(jiān)督管理工作。
第七條住宅物業(yè)服務(wù)收費根據(jù)住宅的種類、特點及物業(yè)服務(wù)階段，分別實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。
第八條業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務(wù)費用。
包干制是指由業(yè)主、物業(yè)使用人向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費方式。
酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主、物業(yè)使用人享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費方式。
第九條 普通住宅前期物業(yè)服務(wù)費、停車服務(wù)費采取包干制的實行政府指導(dǎo)價。歷下區(qū)、市中區(qū)、天橋區(qū)、槐蔭區(qū)、歷城區(qū)及高新區(qū)基準價及浮動幅度，由市價格主管部門會同市物業(yè)主管部門制定，報市人民政府批準并每年向社會公布。各縣（市）、長清區(qū)基準價及浮動幅度由其價格主管部門會同同級物業(yè)主管部門制定，報同級人民政府批準并每年向社會公布。具體收費標準，由建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在規(guī)定的基準價和浮動幅度內(nèi)合同約定。
非普通住宅以及業(yè)主委員會成立后的普通住宅物業(yè)服務(wù)收費、停車服務(wù)費實行市場調(diào)節(jié)價，由雙方合同約定。
第十條 普通住宅前期物業(yè)服務(wù)費根據(jù)物業(yè)服務(wù)的等級、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)成本等因素，實行分等級定價。停車服務(wù)費根據(jù)停車服務(wù)標準、服務(wù)質(zhì)量等因素定價。
普通住宅前期物業(yè)服務(wù)等級標準、停車服務(wù)標準由市物業(yè)主管部門會同市價格主管部門制定并公布。各縣（市）、長清區(qū)參照執(zhí)行。
第十一條普通住宅物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括：
（一）管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；
（二）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護、檢測費用；
（三）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；
（四）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用；
（五）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用；
（六）辦公費用；
（七）物業(yè)服務(wù)企業(yè)的固定資產(chǎn)折舊；
（八）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用；
（九）經(jīng)業(yè)主同意的其它費用。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位主要包括住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等；共用設(shè)施設(shè)備主要包括電梯、天線、照明、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。
物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造費用，應(yīng)當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。
專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備產(chǎn)權(quán)屬于專業(yè)經(jīng)營單位的，其運行、維護、養(yǎng)護、更新費用由專業(yè)經(jīng)營單位承擔(dān)，不得計入物業(yè)服務(wù)支出或物業(yè)服務(wù)成本。
第十二條建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當約定以下內(nèi)容：物業(yè)服務(wù)等級、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標準、收費標準、收費方式及收費起始時間、合同終止情形等。涉及物業(yè)買受人共同利益的，其約定應(yīng)當一致。
建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的房屋買賣合同中應(yīng)當包含上述物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當自與建設(shè)單位簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同之日起三十日內(nèi)，將營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書、物業(yè)服務(wù)合同和物業(yè)服務(wù)成本等相關(guān)資料分別向物業(yè)所在地市、縣（市）、長清區(qū)價格主管部門備案。
第十三條業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當自物業(yè)交付之日起按月交納物業(yè)服務(wù)費。已納入物業(yè)服務(wù)范圍但物業(yè)尚未交付業(yè)主或者物業(yè)使用人的，物業(yè)服務(wù)費由開發(fā)建設(shè)單位交納。
業(yè)主或者物業(yè)使用人無正當理由拖延辦理交付手續(xù)的，物業(yè)服務(wù)費從建設(shè)單位書面通知業(yè)主或物業(yè)使用人辦理交付手續(xù)之日起按月計收。
物業(yè)服務(wù)合同有約定的，物業(yè)服務(wù)費可以預(yù)收，預(yù)收時間一般不超過半年。
第十四條物業(yè)服務(wù)費按法定房屋產(chǎn)權(quán)面積（不含與住宅配套的儲藏室面積）計收。
改變設(shè)計用途用于經(jīng)營的房屋、車庫、儲藏室的物業(yè)服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價，可高于住宅物業(yè)服務(wù)收費標準，由雙方協(xié)商確定。
第十五條 因開發(fā)建設(shè)單位分期開發(fā)、分批交付使用的原因，造成物業(yè)管理區(qū)域配套設(shè)施和綠化環(huán)境等未能達到購房合同約定標準的，業(yè)主交納的物業(yè)服務(wù)費適當降低，降低幅度應(yīng)在約定收費標準的30%以內(nèi)，由開發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商約定，差額部分由建設(shè)單位補償物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第十六條房屋交付后空置半年以上的，經(jīng)業(yè)主或物業(yè)使用人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)確認后，其物業(yè)服務(wù)費按照物業(yè)服務(wù)收費標準的70%交納，合同另有約定的從其約定。
第十七條 實行物業(yè)服務(wù)費用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)支出屬于代管性質(zhì)，為所交納的業(yè)主所有，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得將其用于物業(yè)服務(wù)合同約定以外的支出。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算，并每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。
業(yè)主或者業(yè)主大會對公布的物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況提出質(zhì)詢時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當及時答復(fù)。
第十八條 物業(yè)服務(wù)收費采取酬金制方式的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主大會可以按照物業(yè)服務(wù)合同約定，聘請專業(yè)機構(gòu)對物業(yè)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況進行審計。
第十九條 車位租賃費實行政府指導(dǎo)價，由市、縣（市）、長清區(qū)價格主管部門會同同級物業(yè)主管部門按照第九條定價權(quán)限規(guī)定制定基準價及浮動幅度，報同級人民政府批準后執(zhí)行。具體收費標準由承租人與建設(shè)單位在規(guī)定的基準價和浮動幅度內(nèi)合同約定。
第二十條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的共用車庫內(nèi)的車位產(chǎn)權(quán)人或承租人應(yīng)當交納停車服務(wù)費。
停車服務(wù)費包括車庫、車位的設(shè)施設(shè)備運行及維護、保潔、秩序維護、購買公眾責(zé)任保險等發(fā)生的費用。
車位未停放車輛空置半年以上的，經(jīng)車位產(chǎn)權(quán)人或車位承租人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)確認后，停車服務(wù)費按照收費標準的70%收取。
第二十一條占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有道路或者其他場地停放汽車的，應(yīng)當交納車位場地使用費，收費標準由業(yè)主大會確定。車位場地使用費屬于全體業(yè)主共有。
第二十二條 業(yè)主或者物業(yè)使用人對汽車或非機動車輛有看管要求的，應(yīng)當與物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行約定。
第二十三條物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得向進入物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)為業(yè)主或者物業(yè)使用人配送、維修、安裝、執(zhí)行公務(wù)等車輛收取停車費用。
第二十四條物業(yè)服務(wù)企業(yè)對車輛實行出入證管理的，應(yīng)當為業(yè)主或物業(yè)使用人免費配置出入證。因遺失、損壞需要補辦的，可適當收取工本費。
第二十五條供水、供氣、供電、供暖等專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當按照與業(yè)主簽訂的服務(wù)合同，向最終用戶收取費用。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受專業(yè)經(jīng)營單位及環(huán)衛(wèi)管理單位委托代收費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用，但可以根據(jù)約定向?qū)I(yè)經(jīng)營單位及環(huán)衛(wèi)管理單位收取報酬。
專業(yè)經(jīng)營單位及環(huán)衛(wèi)管理單位不得強制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收費用，不得因物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕代收有關(guān)費用而停止向最終用戶提供服務(wù)。
第二十六條業(yè)主或者物業(yè)使用人對其物業(yè)進行室內(nèi)裝修產(chǎn)生的建筑垃圾，應(yīng)當按照物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者社區(qū)居民委員會指定的地點堆放，并承擔(dān)清運費用，具體收費標準由雙方協(xié)商確定。
第二十七條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當加強價格自律，遵守價格法律、法規(guī)、政策，嚴格履行物業(yè)服務(wù)合同，服務(wù)標準與收費標準應(yīng)當質(zhì)價相符。
第二十八條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示服務(wù)企業(yè)名稱、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標準、計費方式、計費起始時間、服務(wù)項目、收費標準以及收費依據(jù)、12358價格舉報電話等，接受業(yè)主的監(jiān)督，不得向業(yè)主或者物業(yè)使用人收取任何未予標明的費用。
第二十九條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當定期在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公告共有部分收益的收支賬目。
第三十條物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反規(guī)定以及物業(yè)服務(wù)合同，擅自擴大收費范圍、提高收費標準、重復(fù)收費的，業(yè)主或者物業(yè)使用人有權(quán)拒絕繳納。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)依約履行義務(wù)的，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當按時足額交納物業(yè)服務(wù)費，不得以任何理由拒絕交納。業(yè)主拒不繳納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可依法追繳。
物業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當結(jié)清物業(yè)服務(wù)費。
第三十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托為業(yè)主或者物業(yè)使用人提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)，其收費標準由雙方協(xié)商約定。
第三十二條政府價格主管部門對物業(yè)服務(wù)收費實行成本監(jiān)審和價格監(jiān)測制度。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按照價格主管部門的要求，如實反映情況，報送相關(guān)資料。
第三十三條政府價格主管部門應(yīng)當加強對物業(yè)服務(wù)收費的監(jiān)督檢查。物業(yè)服務(wù)企業(yè)有下列行為之一的，由價格主管部門依據(jù)《價格法》、《價格違法行為行政處罰規(guī)定》等法律、法規(guī)予以處罰：
（一）超出政府指導(dǎo)價浮動幅度制定收費標準的；
（二）低于服務(wù)等級要求提供服務(wù)并收費的；
（三）采取分解收費項目、重復(fù)收費、擴大收費范圍等方式變相提高收費標準的；
（四）強制服務(wù)并收費的；
（五）不按規(guī)定實行明碼標價的；
（六）其他違反價格法律、法規(guī)規(guī)定的行為。
第三十四條本辦法實施前已簽訂物業(yè)服務(wù)合同尚未到期的，物業(yè)服務(wù)及其收費標準等仍按原合同約定執(zhí)行，合同到期后按本辦法規(guī)定執(zhí)行。
第三十五條其他管理人的物業(yè)服務(wù)收費可參照本規(guī)定執(zhí)行。
第三十六條本辦法自2012年8月1日起施行，有效期至2017年7月31日。濟南市物價局、房產(chǎn)管理局《關(guān)于印發(fā)<濟南市物業(yè)服務(wù)收費管理實施辦法（試行）>的通知》（濟價房字［2004］168號）同時廢止。