第一章 總則
第一條 為了規(guī)范物業(yè)質量保修金的管理，保障新建物業(yè)在保修期內的正常使用和維修，維護業(yè)主的合法權益，根據(jù)《山東省物業(yè)管理條例》、《房屋建筑工程質量保修辦法》和《山東省物業(yè)質量保修金管理辦法（試行）》，結合本市實際，制定本實施細則。
第二條 本實施細則所稱物業(yè)質量保修金（以下簡稱保修金）是指開發(fā)企業(yè)按照規(guī)定標準交存的，作為保修期內履行保修義務保證的資金。
第三條 本實施細則適用于本市市區(qū)范圍內（包括歷下、市中、槐蔭、天橋、歷城、長清、高新）開發(fā)企業(yè)新建項目保修金的交存、使用、退還和監(jiān)管。
第四條 濟南市住房保障和房產管理局（以下簡稱市住房保障管理局）負責本市保修金的監(jiān)督管理工作。
濟南市住房維修資金管理中心（以下簡稱維修資金中心）具體負責保修金的歸集、存儲、核算、支用、退還等管理工作。
第二章 交存
第五條 自本實施細則施行之日起，房地產開發(fā)項目內新竣工的單幢住宅、非住宅，應按照建筑安裝造價的一定比例交存保修金，交存比例分別為：多層和低層建筑3%，小高層建筑4%，高層建筑5%。
每年度保修金的具體交存標準額由市住房保障管理局根據(jù)本市各類物業(yè)建筑安裝造價測定。
第六條 開發(fā)企業(yè)在辦理房地產開發(fā)項目竣工綜合驗收備案前，應持房屋面積實測報告、商品房質量保證書等有關資料，到維修資金中心辦理保修金交存手續(xù)。維修資金中心確認該項目應交保修金數(shù)額后，開具《質量保修金交存通知》。
實行商品房預售資金監(jiān)管的項目，開發(fā)企業(yè)可持交存通知向預售資金監(jiān)管部門申請劃轉預售款使用保證金交存保修金。
第七條 開發(fā)企業(yè)對維修資金中心確認的保修金交存數(shù)額有異議的，應當在接到交存通知7日內向市住房保障管理局提出復核申請，市住房保障管理局應在7日內復核并提出處理意見。
第八條 開發(fā)企業(yè)按交存通知要求將應交保修金足額存入維修資金中心在銀行設立的保修金專戶后，維修資金中心應當向開發(fā)企業(yè)開具保修金交存憑證。
第九條 開發(fā)企業(yè)購買了工程質量責任保險的，所承保物業(yè)可免交保修金。
第十條 經相關主管部門核準，下列開發(fā)項目可降低保修金交存標準：
（一）三級資質以上（含三級）開發(fā)企業(yè)，經營狀況持續(xù)良好，未發(fā)生開發(fā)責任引起的重大事故，售后保修投訴少，其開發(fā)項目內小高層建筑、高層建筑的保修金可按其建筑安裝造價的3%交存。該企業(yè)質量保證體系、售后維修服務體系健全，企業(yè)信用等級較高或前期物業(yè)管理質量控制措施到位的項目，交存保修金的比例可再降低1個百分點。
（二）三級資質以下開發(fā)企業(yè)開發(fā)的項目，經有資產關系的開發(fā)企業(yè)擔保，或雙方簽訂質量保修責任委托協(xié)議，且擔?；蛭袉挝环锨绊椧?guī)定條件的，可按前項的規(guī)定交存保修金。
第十一條 經相關主管部門核準，下列項目的開發(fā)企業(yè)可申請退還部分已交存的保修金：
（一）通過住宅性能認定終審3A級、2A級、1A級的開發(fā)項目，可分別申請退還該項目保修金交存比例的3個、2個、1個百分點。
（二）獲得廣廈獎、魯班獎等*********優(yōu)良工程獎，省級優(yōu)秀住宅小區(qū)、泰山杯等省級優(yōu)良工程獎，市級優(yōu)秀住宅小區(qū)等市級優(yōu)良獎項，在該項目獲獎后，可分別申請退還該項目保修金交存比例的3個、2個、1個百分點。
第十二條 符合降低保修金交存標準和退還保修金條件的開發(fā)項目，享受降低交存標準和退還保修金的政策后，保修金的實際交存比例最低不得低于物業(yè)建筑安裝造價的1%。
第十三條 開發(fā)企業(yè)應加強工程質量控制，全面落實住宅工程質量分戶驗收制度。應完善售后維修服務體系，建立健全報修受理、處理、回訪、保修檔案管理等售后維修制度，并按照商品房質量保證書的約定和相關法律法規(guī)規(guī)定對所售商品房承擔質量保修責任。商品房質量保證書應當根據(jù)國家有關規(guī)定，載明保修單位、保修范圍、保修期限、保修責任、保修工作負責人、聯(lián)系電話及各類保修項目的處理時限。
第十四條 開發(fā)企業(yè)交存保修金、履行保修責任情況記入開發(fā)企業(yè)信用檔案。
第十五條 開發(fā)企業(yè)交付商品房時，除按有關規(guī)定向買受人提供有關材料外，還應當向買受人提供商品房質量保證書、使用說明書和保修金交存證明。
第三章 使用
第十六條 正常使用條件下，商品房最低保修期限為：
（一）房屋建筑的地基工程和主體結構工程、基礎設施工程，為設計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；
（二）屋面防水工程不低于5年，有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏不低于5年；
（三）外墻外保溫工程不低于5年；
（四）供熱與供冷系統(tǒng)，為2個采暖期、供冷期；
（五）電氣管線、給排水管道、設備安裝工程為2年；
（六）房地產開發(fā)企業(yè)統(tǒng)一進行裝飾裝修的商品房裝修工程為2年。
其他項目的保修期限，由開發(fā)企業(yè)和買受人在商品房銷售合同和質量保證書中約定。
保修期限自房屋交付之日起計算。
第十七條 保修期內，商品房屋專有部位出現(xiàn)質量問題時，業(yè)主應按商品房質量保證書載明的報修方式向開發(fā)企業(yè)報修；商品房屋共用部位、共用設施設備出現(xiàn)質量問題時，物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會或相關業(yè)主（以下簡稱報修人）應及時向開發(fā)企業(yè)報修。
第十八條 開發(fā)企業(yè)接到報修后，應按相關規(guī)定和商品房質量保證書的約定，向報修人出具報修受理單，明確現(xiàn)場核實、實施維修的具體時間及保修聯(lián)系人。
一般保修項目，開發(fā)企業(yè)應在2天內派人到現(xiàn)場檢查情況，情況屬實的，應約定實施維修的具體時限并組織維修；發(fā)生涉及結構安全或嚴重影響使用功能的緊急搶修事故時，開發(fā)企業(yè)在接到報修后，應立即通知維修施工隊伍到達現(xiàn)場組織搶修，并按有關規(guī)定妥善處理。
第十九條 在保修期內，物業(yè)出現(xiàn)質量問題需要維修時，開發(fā)企業(yè)不履行保修義務或者因注銷、歇業(yè)、解散、破產等原因無法履行保修義務的，可按本實施細則的有關規(guī)定使用保修金。
第二十條 符合使用保修金條件的，報修人應持開發(fā)企業(yè)出具的報修受理單或其注銷、歇業(yè)、解散、破產相關證明材料向維修資金中心提出保修金使用申請。
第二十一條 維修資金中心收到保修金使用申請后，應進行核實。屬于保修范圍，但開發(fā)企業(yè)拒絕履行保修責任或開發(fā)企業(yè)注銷、歇業(yè)、解散、破產的，可使用保修金維修；未按規(guī)定、約定期限履行保修責任，經維修資金中心核實，開發(fā)企業(yè)承諾保修的，要明確具體保修期限，逾期仍未保修的，允許報修人使用保修金維修。
第二十二條 報修人、開發(fā)企業(yè)對保修責任存在異議的，應當委托工程質量檢測機構進行檢測，也可通過仲裁或訴訟途徑界定相關責任。
經檢測或仲裁機構、法院認定屬于開發(fā)企業(yè)責任范疇的，檢測、仲裁、訴訟費用可在保修金中列支。
第二十三條 經核實符合使用保修金政策的，維修資金中心應通知保修金使用申請人根據(jù)相關規(guī)定選擇具有相應施工資格的施工單位。施工單位應按有關規(guī)定編制維修方案和工程預算并報維修資金中心審查后組織維修。
保修金使用申請人可選擇監(jiān)理單位對維修工程實施監(jiān)理，監(jiān)理費用計入維修成本，在保修金中列支。
第二十四條 實施維修的施工單位應合理控制維修成本。維修工程竣工后，施工單位應按照有關規(guī)定組織驗收，編制維修工程決算，并由保修金使用申請人委托工程造價咨詢機構審核維修工程決算，維修工程決算審核費用計入維修成本，在保修金中列支。
第二十五條 維修資金中心在收到維修工程竣工驗收報告、經審核的維修工程決算、維修工程費用清單及其他相關資料后，應于20日內按維修合同、決算審核服務協(xié)議約定的方式，向保修金使用申請人或施工單位、監(jiān)理單位、專業(yè)造價審計機構轉賬，從保修金中列支相關費用。
第二十六條 發(fā)生涉及結構安全或嚴重影響使用功能的緊急搶修事故時，開發(fā)企業(yè)已注銷、歇業(yè)、解散、破產的，業(yè)主、物業(yè)服務企業(yè)或相關單位可先行墊資維修，并保存相關證據(jù)，在責任認定明確后，可以申請使用保修金清償。
第二十七條 維修資金中心應在資金撥付之日起30日內將保修金使用明細函告開發(fā)企業(yè)。
第二十八條 下列情況不屬于保修范圍，不得使用保修金進行維修：
（一）因業(yè)主使用不當或者擅自改動房屋結構、設備位置和不當裝修等造成的物業(yè)質量問題；
（二）非開發(fā)企業(yè)建設的專業(yè)經營設施設備出現(xiàn)的質量問題；
（三）因不可抗力造成的物業(yè)質量問題。
第二十九條 物業(yè)服務企業(yè)發(fā)現(xiàn)房屋共用部位、共用設施設備出現(xiàn)質量問題，未及時向開發(fā)企業(yè)報修的，因拖延報修而造成的責任由物業(yè)服務企業(yè)承擔。
第三十條 因開發(fā)企業(yè)不積極履行保修義務，保修不及時造成新的人身、財產損害，由開發(fā)企業(yè)承擔相應責任。
第四章 監(jiān)管及退還
第三十一條 維修資金中心應在所在地商業(yè)銀行開立保修金專戶。
開發(fā)企業(yè)交存的保修金自保修之日起，在保修金專戶內的存儲最長年限為5年。在保修金專戶存儲期間，按人民銀行公布的同期活期存款利率計息。
第三十二條 維修資金中心應建立健全保修金信息管理系統(tǒng)，定期在網(wǎng)站上公示各開發(fā)項目保修金的交存、使用、退還等情況，方便相關業(yè)主查詢，接受業(yè)主、開發(fā)企業(yè)的監(jiān)督。開發(fā)企業(yè)、相關業(yè)主或業(yè)主委員會對保修金賬戶變化情況有異議的，可向維修資金中心申請復核。
第三十三條 在保修期內，開發(fā)企業(yè)不積極履行保修義務，發(fā)生業(yè)主使用保修金維修房屋情況在5次（含5次）以上的，其在濟南市區(qū)內新開發(fā)的項目不得享受本實施細則第十條規(guī)定的政策。
第三十四條 足額交納保修金的開發(fā)企業(yè)積極履行保修義務，開發(fā)項目未發(fā)生使用保修金情況的，保修期滿2年后，可向維修資金中心申請退還與2年保修期工程相對應的保修金本息，退還的本金按開發(fā)企業(yè)交存保修金總額的50%計算。
保修期滿5年后，保修金專戶內的余額由維修資金中心在30日內退還開發(fā)企業(yè)。
第五章 附則
第三十五條 各縣（市）可依據(jù)《山東省物業(yè)質量保修金管理辦法（試行）》和本實施細則，結合本地實際，制定本行政區(qū)域內保修金管理實施細則。
第三十六條 本實施細則自2012年3月1日起實施。
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